どうしてこの家は売りに出てるんですか？
不動産屋に中古住宅を見に来た人の多くが、この質問をすると言います。
中古の家を購入する人にしてみれば、まだまだ住めるきれいな家。しかも住宅は人生の中で最も高額な買い物ですから、購入を検討する人にすれば「住み続けられない不都合があるんじゃないか？」「何か悪い曰くつき物件かも」と不安になるのも仕方がないことです。
特に、築年数が浅い中古物件では、誰でも悪い物件に当たるのは嫌ですから、慎重に「悪い理由探し」をしてしまいます。
家を売る理由
子どもが独立して夫婦だけでは広すぎる、家族が増えて狭くなった、遠方への転勤が決まった、他の良い物件が見つかったなどの理由が、次の購入者にとって問題になることはありません。
購入を検討している人にとって問題がある物件とは、ご近所トラブル・欠陥住宅・日常生活が不便など生活していく上での不都合や、ローンが返済できない・離婚・事件など一般的に「縁起が悪い」とされる事案です。これらの理由で売りに出されている物件は、売却価格や条件が不利になることを考慮しなければなりません。
また、自殺や殺人などがあった物件では、仲介業者は次の購入者にその事実を伝える義務があります。その為、建物自体は新築同様だったとしても、なかなか次の購入者が決まりにくく、売却金額はかなり低くなってしまいます。
買い替えチャンスは「売り時」ではない！
中古住宅市場が活性化すると、住宅購入者の購買意識が高くなり、売り出し金額のまま成約することも多くなります。値下げ交渉なしで高く売れるわけですから、住宅売却を検討している人にとっては「売り時」と言えます。
ただし、「買い替え」を検討している人にとっては、単純に「売り時だから、今がチャンスです！」とは言えません。
なぜなら、次に購入しようとしている物件価格も高くなっていることが考えられ、「売却→明け渡し→次の新居」までの資金計画が必要になります。
物件の種類とエリアで売り時は異なる
最近では、新しいコンセプトを持つ郊外の集合住宅や、便利な都心のタワーマンションが出来ると、テレビで物件を取材されるなど不動産市場全体が活性化し、新築・中古に関わらず不動産が好調に売れているような印象を受けます。
しかし、本当にそうなのか？というと、少々疑問があります。
都心の中古マンションが高値でも販売実績が好調と聞いて、同じコンセプトで郊外に新築マンションを作ったところ、売れ行き不調で大失敗という話は少なくありません。
また、旧耐震基準の古い物件、最寄り駅からバスや自家用車が必要な物件などは、購入希望者が少ないため、売り手が満足できる売却は難しいでしょう。
郊外のマンションは売りにくい？
郊外の物件だからといって、全て売却が厳しいともいえません。
郊外であっても子育て支援が充実している、学校や病院が近い、近所に便利なスーパーがあるなどのメリットがあれば、子育て期と子どもが独立した後までを長期的に計画している人にとっては、閑静な環境でのびのびと子育てができる、低価格で高品質な住宅が購入できるという魅力があります。実際に、子どもの就学状況に応じて、住宅の買い替えを検討する人が多いのも事実です。
資産価値よりも減少率スピードに注目
一般的に物件の資産価値は、新築から5年で20％減、10年で30％減、築15年で約半分の価値になると言われています。
この減少率よりも早く価値が低下している物件は、交通機関や商業施設の開発頓挫・地域の過疎化など、価値低下に何かしらの原因があると考えられます。
売り時を見計らっているうちに減少率スピードが加速することも考えられるので、早めに売る決断を下す必要があるかもしれません。
間取りのこだわりが足を引っ張る
注文住宅のように間取りを自由に変更できたり、新築購入時のオプション設計で購入者のこだわりを反映させられる物件が増えています。
新築で購入し、自分で済んでいる時には理想的な居住空間ですが、いざ売却しようとすると、それがマイナスポイントになってしまいます。
もともと誰にでも住みやすいように設計された物件は、こだわりが詰め込まれて間取りがアレンジされるほど、売りにくい物件になってしまいます。
早期売却を検討したい住宅とは
築年数15年以上
マンションの耐久年数は30～50年と言われています。とはいっても、購入者は築30年の物件よりも、10年以内くらいの物件を探す人がほどんどです。
交通の便や毎日の生活に必要な環境によって許容範囲があると考えても、やはり15年以上の物件になると、築年数が古いというだけで候補から外されてしまう可能性が非常に高くなります。
大規模マンション
大型マンションの場合、住民が多いほど、時期を見計らって「売却」を検討する人も当然多くなります。同じ物件の中に、ライバルがたくさんいるということですね。
物件の築年数が10年を超えたあたりから売却物件一気に増える傾向があるので、ライバルとの価格競争が起こる前に売るのが、売却金額を落とさない重要なポイントになります。
日当たりの悪い低層階
分譲マンションのような集合住宅・タワーマンションでは、高層階に行くほど高値が付き、低層階で日当たりが悪い物件は、資産価値が低く査定されてしまいます。もしも同じマンション内で同時期に売りに出される部屋があるとしたら、低層階の部屋は「安さ」で勝負するしか武器が無くなってしまいます。
築10年を越えたり、大規模修繕工事の前など、ライバルが一斉に増える前に、売却を検討することをおすすめします。
管理費・修繕費が高額
住宅を購入する時、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。購入物件がマンションなら、ローン返済とは別に、毎月の管理費が発生します。この管理費の金額や規程は物件によって様々ですが、高額な管理費がネックになって買い手が付かないというケースは珍しくありません。
また、築10年前後のマンションでは、修繕積立金の大幅アップや、この先の大規模修繕で高額な自己負担が発生する可能性もあります。
まとめ
一生の中で最も高い買い物が、住宅です。もしも売却に失敗すれば、その後の生活がままならないという事態に陥る可能性もありますから、売却なのか買い替えなのか、売るタイミング、転居までの資金繰りなど、誰もが慎重にならざるを得ません。
実際に売るかどうかは別として、いつか買い替えたい、子どもは環境にこだわって育てたい、老後は郊外でのんびり過ごしたいなど、住まいにまつわる計画を考えているのなら、常にアンテナを張っておくことが大切です。
住宅の売却は、個人同士で「売ろうか？」「じゃあ、買おうかな」という簡単な契約ではありませんので、信頼できる仲介業者を見つけておくことが、先々の売却を成功に導くポイントです。
